宝剑一9条“特别提示”提醒购房者

新版一手房现售合同在正文前增加了9条“特别提示”，旨在告知购房者签订合同时需注意事项。如签订合同前，可要求卖方出示企业法人营业执照、房地产开发资质证书等证明文件。

过去处于弱势的购房者往往会被迫接受一些不公正的由房地产开发企业单方制定的“双方补充条款”。“特别提示”提出，“买卖双方的约定应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定，不得侵害社会公共利益和第三方的合法权益。”这意味着，购房者今后遭遇侵权时，这一约定既可以对“双方补充约定条款”作出明确规范的指引，又可以作为主张权利的法律依据。

宝剑二开发商擅改容积率属违约

在合同第二条“标的房地产情况”中，新增加了“建筑容积率”。

有关人士解释，建筑面积越大，容积率越高，居住密度越高，居民的生活环境即舒适度就越低；相反容积率越低，舒适度越高。虽然现售房地产已经有实物可以进行考察、对比，但有些指标并不能直接凭感觉作出判断。

据了解，近年来有关房地产的消费投诉中，相当一部分与容积率的变化有关。一方面，一些房地产开发商在工程后期私自改变规划，在承诺的会所、泳池、绿地等美化居住环境的公共用地上增建楼房。另一方面，容积率还与消费者最初的购房价格密切相关。一般而言，在土地使用权价格确定的情况下，容积率越高，平摊到每个楼面的价格就越低，反之价格则越高。

专家表示，把建筑容积率明确写入合同中，房地产开发商如再擅自改变，则属违约行为，购房者可根据合同约定向仲裁委申请仲裁或者向法院起诉。

宝剑三共用设施转让后权益归业主

合同第三条称“本房地产转让时，转让人（卖方）对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等共有部位或其它共用设施设备所拥有的权益同时转移”。

过去，有的开发商在合同补充条款中称，小区内的绿地、休憩地、空余地、连廊、走廊等属开发商所有，常未经业主委员会同意，擅自在这些业主共有部位增建楼房或者发布广告牟取利益。上述约定明确指出了这些共有部位及设施的权益在房地产转让时已转移给业主共有。

宝剑四房地产交付文件须明确

新版现售合同第九条约定，卖方应在房地产交付时向买方提供至少7种相关文件：竣工面积测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》或《业主公约》、物业共有部位和共用设施设备接管查验清单。文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼。合同第二十一条还约定，房地产开发商应当将土地使用权出让合同书复印件提供给业主。

这两个条款中提到的许多与房屋质量及设施密切相关的文件在现行现售合同中都没有涉及，多数业主过去根本没机会看到，即使开发商弄虚作假，业主也只能被蒙在鼓里。有关人士指出，上述条款也意味着，物业管理企业接管楼盘时有责任、有义务认真查验楼盘共有部位有无质量问题、相关共用设施是否有货不对板情况，并把接管查验清单提供给业主。

宝剑五保修内容列为合同条款

对于现行现售合同中未涉及的房地产工程质量保修问题，新版现售合同作出了明确约定。合同第十二条要求对7项工程及设施内容的保修年限进行约定，包括地基基础和主体结构工程，屋面防水，墙面、厨房和卫生间地面、管道，墙面、顶棚抹灰层，卫生洁具，灯具、电器开关及装修工程。合同约定，保修期自交付之日起计算，保修期限和范围内的保修费用由卖方负担，卖方应在收到买方通知后5日内履行保修义务。

合同第十三条约定，房地产因质量缺陷造成买方损失的，卖方应予以赔偿。买方在保修期内发现有质量缺陷的，应通知卖方履行保修义务。

宝剑六装置装修标准写入附件

新版现售合同对房屋交付时的装置、装修、装饰标准作出了严格约定。根据约定，装修不达标，买方有权要求卖方重新装修。对卖方未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送；如买方明确表示不接受的，卖方有义务加以拆除，并赔偿买方因此而遭受的直接损失。卖方交付的房屋装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性规范。

不仅如此，有关房屋装置、装修、装饰的具体标准还被写入合同附件。如外墙、内墙等采用什么涂料，地面采用什么瓷砖，电梯的产地、品牌、型号等等。购房者可针对这些约定的内容与所购买的房屋的具体装置、装修、装饰情况进行比较。与约定不符的可要求开发商改正。

宝剑七擅改规划设计视为违约

以前曾有少数房地产开发商卖出一定量的房屋后，改变原有的规划，承诺建的学校、会所等不了了之。对此，合同约定：共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称等，如确需变更的，卖方应当征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划设计主管部门申报，经批准后方可进行相关变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者。不同意变更的买方有权自收到书面通知之日起15日内作出解除合同的书面决定；卖方未在规定期限内通知买方的，买方亦可解除合同。

宝剑八开发商延期办证要付违约金

按时办理房地产证是开发商的义务，但许多消费者并不清楚相关规定。一些房地产开发商因此以种种理由延迟办理房地产证。对此，合同约定：如因可归责于卖方的原因造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方应自房地产交付之日后的第120日起，向买方支付房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证时间达到120日，买方有权在半年内解除合同，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还买方已付购房款并支付相应的利息及违约金。

上述约定意味着，开发商如不按约定时间办理房地产证，就要赔偿购房者相应的损失，这有利于更好地维护购房者的合法权益。

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