从今日（1日）起，2007版《深圳二手房买卖合同》（简称《现售合同》）、《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》（简称《居间合同》）示范文本正式启用了。今后二手房买卖一律通过“二手房网上交易系统”签订合同，并使用统一印制的封皮，这是继去年我市启用一手房预售和现售合同后，市国土房产局、市工商局为规范房地产交易行为，整治房地产交易秩序推出的又一重大举措。

　　据市工商局合同办主任赖昌明介绍，与旧版合同相比，新版合同在合同名称、资金管理、佣金收取、违约责任等方面的规定都有所创新和突破，对交易各方权利义务的划分更为清晰，有效保障了各方的正当权利，可以大大减少因为合同原因引起的交易纠纷和交易风险，有效促进我市房地产业健康有序发展。

　　交易价款存入银行专户 交易“钱袋子”无风险

　　在二手房买卖中，涉及交易价款巨大。在近年深圳市二手房的交易中，买方直接向卖方支付款项的情况较少，交易资金通常由居间方托管。但由于每宗交易资金数量巨大，仅定金及其他首期款就常常超过10万元，而且现在每月二手房交易量多于100宗的房产经纪公司为数不少。实践中由于缺乏监督，居间方很容易挪用托管资金甚至卷款潜逃，存在极大的交易风险。

　　在新版居间合同中，设立了专门的交易价款监管条款，规定买方所付款项，除有特别约定，须存入买卖双方指定的银行或居间方在银行开设的客户交易结算资金专用存款账号进行监管。

　　如此，一方面能督促交易双方积极履行交易，另一方面大大降低了二手房交易过程中可能发生的风险。

　　卖方需限时迁出户口 否则交纳违约金

　　户口问题是二手房买卖中遭遇的新问题。在深圳人口不断增长的今天，户口与学位成为越来越“金贵”的资源，很多人花巨资购买房产，可能就是为了获得一个学位或者户口。然而在实际操作中，常有卖方在交出房产后将户口长期滞留、拒不迁出的情况，因而导致买方利益受损。对此，新版居间合同第四条对户口问题进行了专门约定，规定卖方应在约定时间内将附着于房产上的户口迁出，否则将要按房产总价款的一定百分比交纳违约金。在存在经济惩罚的前提下，卖方再拖延或拒迁户口就要权衡利弊了。

　　据了解，将户口问题正式列入二手房交易合同在国内尚属创新，在目前已实施的示范文本中只有上海市合同文本对此有所涉及。

　　至于学位问题，由于各地段的相关规定不同，比如有的只需租住一定期限就可拥有学位，有的则需拥有该地段房产证才拥有学位。因此，对于学位问题，很难用具有普遍意义的示范合同进行约定。新版居间合同只在“特别提示”中专门提醒买方，应先考察清楚房产周边的学位条件，再决定是否进行购买。

　　逾期付款逾期交房者要承担违约责任

　　由于违约成本较低，房地产市场里面的违约行为比较多。与旧版合同相比，新版示范合同对买卖双方、居间方的违约行为约定了不同程度的违约责任条款，使违约方的经济成本大幅增加，这将有利于预防违约行为的发生。

　　例如，逾期付款的违约责任，示范文本赋予守约方要求违约赔偿和解除合同的权利，以利于守约方选择有利方式行使权利。

　　比如延期交房的违约责任，文本约定了卖方以每日万分之四的标准向买方承担违约责任。

　　对于不及时缴纳国家规定或者双方协商确定税费，合同中设计了由当事人协商确定违约责任的比例。此外合同中还增加了定金条款，以涵盖合同中未列举的违约责任的适用原则。

    07版合同之新内容

    2007版《深圳二手房买卖合同》共有条款23条，另有2个附件，6条提示；

    《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》共有条款28条，另有2个附件，7条提示。

    新版二手房合同有13处与以往不同。

    1、买卖内容与居间服务分开根据二手房交易的特点，新版《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》改变了以往买卖内容和居间服务内容混为一谈的结构，将合同内容划分为预约买卖和居间服务两部分，使整个合同文本在体例和逻辑上更为清晰。

    2、合同正文增加特别提示特别提示提醒买卖双方在交易过程中和签约时应特别注意的事项，如提示买方实地考察房屋，全面了解产权状况、租赁现状、学位、户口、按揭手续、佣金支付、居间方资质等有关资讯，并提示买卖双方要仔细阅读委托书内容，在签订合同时应三方同时在场，确保各方所执合同的同一性、有效性和真实性。

    3、增加‘预约买卖’概念目前的中介公司合同版本名称均为《房地产经纪合同》，新版合同沿用《合同法》中‘居间合同’有名合同概念，同时创造性地加入了‘预约买卖’概念，进一步厘清了现售买卖和预约买卖的法律关系。

    4、增加产权共有人资讯在‘当事人基本资讯’中新增了产权共有人资讯。这是考虑到部分房屋产权存在卖方与他人共有的情况，按法律规定共有财产转让时须经共有人的同意。

    5、完善责权条款在违约责任中增加了守约方有权依法选择适用定金罚则或违约金条款的约定。将居间方提供的服务内容从目前惯用的以附件形式表现调整为直接在合同条款里明确规定，加强了对居间方的约束。

    6、增加租约现状条款合同中增设了‘房地产租约现状’条款，主要是考虑到两个问题：一是承租人的优先购买权的问题。二是买卖后的租赁问题，防止出现不必要的纠纷。

    7、卖方应在规定时间内将户口迁出合同中对户口问题进行了专门约定，规定卖方应按约定时间将户口迁出，否则将承担违约责任。这是一条创新条款。由于户口问题不仅是房地产权利现状的一部分，而且与学位直接相关，房地产周边学校优劣是决定房地产成交和价格的重要因素。

    8、规定‘交房保证金’在二手房交易中经常发生买方收房后发现该房产遗留有大量水、电、气、物管、有线电视等欠缴费用，给买方造成大量损失。合同第七条规定‘交房保证金’条款，确保了卖方主动结清费用与交付有关的附属设施。

   9、增加资金监管条款目前二手房交易中的资金来往通常由居间方托管，实践中由于缺乏监督，居间方很容易挪用托管资金，存在极大交易风险。合同中增加了资金监管条款，规定‘买方所付款项，除有特别约定，须存入买卖双方指定的银行或居间方用户交易结算资金专用存款帐号进行监管。’

    10、新增‘房地产交接清单’合同中规定了交付房屋时应该履行的交接手续，并规定了房地产附随的水、电、气、物管等费用处理方式，要求卖方应在交付该房产的同时，将附随费用结清单据交买方确认。并新增了‘房地产交接清单’作为合同附件。

    11、交易时间有约定为了促成交易双方及时到登记机关办理产权转移登记完成交易，合同中对办理产权转移登记的有关事项作出了规定，包括办理时限、税费交纳时限等，并明确规定由买方领取房地产证。

    12、‘必要费用’保障中介利益以前的合同中，仅规定佣金条款，审判实践中往往无法获得法院支持，很容易造成居间方前期工作支出的损失。因此，新版合同中增加了‘必要费用约定’，规定买（卖）方应向居间方支付不超过交易佣金总额20%的款项，如买卖双方未能签订买卖合同，此款项作为居间必要费用无需退还，因居间方原因导致的除外。

    13、引入‘登记建筑面积’概念新版合同对以前的一些模糊概念和细节予以更为准确的描述和修正。

    如：引入了‘登记建筑面积’内容，较以前惯用的‘建筑面积’说法更为规范和准确；增加了套内建筑面积内容、土地使用年限、竣工日期和物业管理公司及管理费等内容。并明确了当事人填写的通讯地址即为送达地址。并特别增加了‘买方将定金存入监管帐号，即视为卖方收讫’的规定，可以约束卖方以未实际收到定金为由推卸责任的行为。