深圳一套普通住宅的成本到底如何？记者日前采访的多位开发商表示，单建安成本、资金成本、税收、营销成本就达到4000-5000元/平方米。依此计算，加上楼面地价后，深圳很多楼盘的价格已经跌至成本价。有开发商认为，新房价格接近成本后，价格已经到底部，后市不会出现普遍的大幅降价。

账目一：建安成本

上涨至3000元/平方米以上

今年以前，业界一般认同普通高层的建安成本在2000-2500元/平方米左右，但是今年以来，随着钢材、水泥、沙子、装饰材料等建筑材料价格和人力成本的上涨，很多开发商表示，如今的建安成本至少上涨到3000-3500元/平方米。

龙岗一楼盘水蓝湾的开发商深圳蓝湾地产销售部经理王衍表示，以占成本大头的钢筋为例，以前钢筋只要2000多元/吨，现在涨到了6000多元/吨。珠江地产在业内以成本管理知名，深圳珠江地产副总经理周鹰告诉记者，“现在每平方米的建筑成本至少得3000元，这还是我们自己的建筑公司做，如果交给别人做，还要更高。”

账目二：财务成本

同业拆借利率最高70%

由于银根紧缩、销售低迷，深圳不少开发商面临很大的资金压力，不得不采取向基金借款、同业拆借等各种手段筹集资金，直接导致资金成本急剧攀升。

深圳一开发商的营销总经理透露，据其了解，深圳有些开发商向基金借款以求渡过困难时期，这种借款需要用土地或者其他资产抵押，利息至少是20%以上。而同业拆借的利率更高，宝安当地一知名开发商高层表示，由于资金紧张，很多开发商已经开始同业拆借，年利率是令人咋舌的30-70%之多。

有开发商表示，一般高息借款是为了顶过现金流的低谷期，只能是短期应急之举，一旦销售回款久不见起色，“最后可能不得不卖企业或卖项目”。

账目三：税收、营销成本

税率5年内将增至35%

记者拿到的一份材料显示，从取得土地阶段到项目竣工，开发商应缴纳的税种有12项，包括城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、预缴土地增值税、企业所得税等等，其中项目预售阶段的各种税种的税率相加约28%，5年内还将逐渐递增至35%.

深圳开发商的另一个难题是，市场长期冷清，消费者观望气氛浓厚，开发商必须大做广告、举办各种营销活动才能吸引眼球，促进成交。但是，营销费用也随之大幅攀升，令资金更加紧张，一旦营销效果不佳，问题就将更严重。

宝安开发商告诉记者，各种税收的成本摊下大约是400-500元/平方米，营销成本要300-500元/平方米。

成本总账

房价普遍在成本线上浮动

综上所述，深圳一套普通高层住宅成本，光建安成本、财务成本、税收成本、营销成本已经达到4000-5000元/平方米。

“我们这个项目利润已经很薄，价格再低就要亏本。”龙岗中航鼎尚华庭的一位负责人表示，该项目不久前开盘，均价6700元/平方米。上述成本加上楼盘地价，该项目售价已接近成本价。

8月2日，深圳全市新房成交均价11656元/平方米，其中宝安区成交均价10729元/平方米、龙岗区8595元/平方米，福田17557元/平方米、南山11012元/平方米，这一价格基本代表了目前各区的新房价格水平。而早在去年，宝安中心区的住宅地价已超过6000元/平方米、龙岗区超过5200元/平方米，关内的福田区更超过1万元/平方米，这意味着，目前深圳房价已经普遍在成本线附近运行。

龙岗一位开发商认为后市再出现普遍的大幅降价几乎不可能。“只有两类楼盘可能降价，一是早几年前以协议价拿地的，地价成本极低，有降价空间。二是现金流非常紧张，不得不割肉求存的。” 本报记者 陶文杰