“落实‘国十五条’是关键”

激情、斗志、独立——在记者面前，易宪容将自己身上的这些特质表现得淋漓尽致。这位在中国房地产界特立独行的著名学者昨日现身深圳。他是应邀来参加第四届深圳社会科学普及周活动的专家之一。在福田区一家酒店，他接受了晶报独家专访。在“国十五条”出台后房地产市场风云突变的特殊背景之下，他再次以其独特视角，为记者剖析了楼市中热点问题。

落实“国十五条”并不难

晶报：建设部官员最近对“国十五条”中关于“套型面积在90平方米以下”算法的解释在市场上引起很大反响，您对这种解释怎么看？

易宪容：这实际很简单。怎么算？国家有明确标准，就按那个标准做就行了。

晶报：可此类户型要占70%的比例没有明确说是针对具体楼盘还是整个地区。

易宪容：没有关系，假定70%的比例没有针对具体楼盘，6月1日后，要重新划定，可采取补差价的办法，如果这个楼盘是70%，那个不是70%，就重新厘定地价，一块一块做，最后补差价。做起来很简单，关键是不是真正去落实。

晶报：您在多篇文章中称，“国十五条”是行政调控，与此同时，还应该采取其他措施共同调控,比如说加大金融政策的调控力度。

易宪容：我的意见是：既然政策出来了，关键是如何去落实，在落实的过程中可以再去完善，去调整。有些房地产商当行政政策对他们有利时不说什么，没利时就说政策有缺陷，要调整。干什么？这不是让房地产商来左右房地产市场的变化吗？

晶报：市场上现在存在着不少规避“国六条”的伎俩，比如夫妻各买一套，仍按首次置业按揭，虚增房价多贷款，降低实际首付。这些手段影响了调控政策的落实。

易宪容：这并不可怕！你有办法规避，我同样有办法来监管、监督。不存在监督不到的问题。关键还是在落实政策。网上交易都能监管到，这么大的房子监管不到？明明白白地在那里嘛。

晶报：有的夫妻往往只用一方的名字登记买房。

易宪容：这完全可以查得到的，关键是你落不落实，这都是很小的事情。

政策落实后房价肯定降

晶报：今年以来的所谓房市火爆到底有多少真实成份？

易宪容：今年一季度的3个数据可以说明问题，一个政府收到的房地产契税额下降，虽然各地不同，但下降却是真实的，全国同比也下降；第二是消费信贷迅速下降，一季度下降到2004年的四分之一；第三个是住房空置面积迅速增加，已达到1.23亿平方米，说明房价炒得很高，但卖出去的很少。房地产商在操纵市场，实际上老百姓真正购买没有那么多。

晶报：您认为现在的高房价是炒作的结果，事实上并不是市场合理的需求。

易宪容：不是合理需求，现在普通民众有能力进入这个市场的并不多，高价房自住的人有几个去买呀？这肯定是炒作。为什么炒作？那是因为有利可图，可以利用借贷资金拼命炒作。

晶报：您认为房价会持续上涨到什么时候？

易宪容：我没说它持续上涨。

晶报：那您认为现在不会再涨了吗？

易宪容：关键还是要看方方面面的落实情况。如果“国十五条”真正落实下来，房价肯定会下来。

晶报：您认为房价应该降下来？

易宪容：是的。房价要回到大多数人的购买力范围内，而现在却是大大超过了。

晶报：您认为深圳的房价和香港的房价有可比性吗？

易宪容：不具有可比性。房子是不动产，它的价格在有稳定供应、在不炒作的情况下，取决于民众的购买力。香港民众的收入水平和深圳不是一码事，你怎么去比？

面对政策市宜静观其变

晶报：那您认为老百姓现在该不该买房呢？

易宪容：我是搞经济分析的。我之所以告诉民众现在还是先看看再说，就是因为国内的房地产市场并不是个十分确定的市场，风险很高，面对一个不确定的市场我们最好就是站在旁边看，静观其变。

晶报：我还想问一个对老百姓来说很现实的问题——房价会一直上涨吗？

易宪容：我并不这样认为。历史是不会重复的啊，任何一个经济现象不可能重复的，环境永远在变，既然是价格，它就永远是波动变化的，怎么可能老是往上涨呢！

晶报：您认为现在房价下走的可能性大吗？

易宪容：取决于人们对房地产市场政策的理解。降下来的可能性不能绝对避免。

晶报：但问题是许多市民已经很后悔了，自己静观房价好几年了也没跌下来，反而房价上涨了一半甚至更多。

易宪容：有什么关系？买房永远是一个长远行为，买个房子要住一辈子，几年和一辈子比哪个长？你静观几年可能会有十几二十几年的所得。关键看你的产品，你的价格。一个长期的问题为什么要短期来决断呢？

应让绝大多数人买得起房

晶报：您曾表示房子是绝大多数人可以购买的大众消费品，绝大多数人能够进入的市场才是稳定健康的房地产市场，但也有些发展商认为，房子是特殊商品，应该只有少数人买得起，大多数人买不起，应该去租房住。

易宪容：一个有效率的市场，一个可持续发展的市场肯定是绝大多数人可以进入的市场。再者,中国的土地资源是实行国有制的。国有资源在我看来就是该让大多数人享用的，那为什么不让大多数人来买呢？在我的学术主张里，我认为应该让大多数人享用土地资源，至少它应该成为我们的政策目标。

晶报：所以你认为不能学新加坡？

易宪容：那是另一码事。新加坡是小地方，他们的制度也许并不适用我们，中国是一个大国，国情不同嘛。

晶报：美国也是大多数人自己买房住吗？

易宪容：是啊，美国人80%以上拥有自有产权的房子。

晶报：深圳也是土地资源紧缺，是不是可以学香港呢？

易宪容：这个问题还是要看土地使用效率如何。另外，在我看来，深圳的土地可以延伸出去，延伸到海边。内地土地比较紧张的是上海，其他地方我个人的看法都没有太大问题。你要把土地利用的效率提高了，这是关键中的关键。

晶报：楼盖得再多，土地利用效率再高，总有用完的时候？

易宪容：你以为人口会永远都像现在这样增加吗？现在的老人逐渐去世后，一大部分房子都要腾出来的。土地对新加坡不是问题，对我们就是个无法回避的问题吗？

易宪容简介

1958年出生于江西上高。1989年获得上海华东师范大学硕士学位，1997年获得中国社会科学院研究生院经济学博士学位。1997年7月进入中国人民大学经济学博士后流动站；1998-2000年到香港大学经济金融学院做合作研究；1999年7月曾到台湾“清华大学”做访问研究；从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所研究员、金融发展与金融制度室主任。

“我之所以告诉民众现在还是先看看再说，就是因为国内的房地产市场并不是个十分确定的市场，风险很高，面对一个不确定的市场我们最好就是站在旁边看，静观其变。”