漫画 王建明

    深圳新闻网讯 近日，本报连续报道了小区停车位使用权买卖问题，引起市民热议。日前，福田区景洲大厦业委会主任邹家健致电本报，介绍了景洲大厦停车位管理的经验，并提醒市民，在《物权法》颁布之前的停车位买卖不受法律保护。

    不设固定车位 实行自然调节

    早在２００３年１１月１１日，景洲大厦小区停车位产权就归小区全体业主所有，业主又委托小区管理处代为管理小区停车场，在小区内不设固定车位，实行所有业主在公平原则下享有小区停车位。每个月，业主只要交纳停车位的管理费，地面停车场按一次１０元收取管理费，地下停车场则按照每个月２５０元的标准收取。每年，物业管理公司除去管理维护成本后，会将余下的停车场管理费用上交到业委会，业委会再将该费用交至业主基金中，以防小区业主不时之需。目前，深圳市很多小区都会参照景洲大厦的模式管理小区停车位。

    邹家健说，小区停车位实行先到先得的原则，没有划定固定停车位，让停车位发挥自然调剂的功能。白天，小区业主出外工作，空出来的停车位可供访客或是写字楼员工使用；晚上，小区业主回到家，也可以找到停车位。固定停车位只会造成停车位更为紧张，不利于停车位的有效利用。有关部门默许开发商出售停车位，虽是为了让开发商能够多建停车位，缓和停车难的问题，但实际上让停车位成为炒卖的对象，会让停车位更为紧张。

  “霸王条款”合同 并无法律依据

    大多数市民反映，在购买房产时，开发商会在购房合同的附加条款中说明，开发商拥有小区停车位的使用权。在房地产属于卖方市场时，消费者为了买到房子，只能无奈接受开发商的条款。

    邹家健向市民支招，虽然购房合同有统一范本，可附加条款是开发商任意添加的，附加条款中关于开发商拥有地下停车场使用权的约定，构成了“霸王条款”，不具有法律“约定”效力。广东省国欣律师事务所陈兆兴对此也有相同看法，地面停车场属于小区公用场地，产权归属全体业主，假如业主能够在诉讼过程中，证明地下停车场已经并入小区公用面积内，开发商制订出的附加条件称拥有停车场的使用权则属于“霸王条款”，根据《合同法》公平公正原则，此条款是无效的。

    如何鉴别小区停车场是否属于小区公共配套？邹家健说，业主可以委托小区业委会和代理律师出具申请书，到深圳市档案馆查阅小区当年的“土地转让合同”，看是否有开发商单独投资购地、兴建地下停车场的条款，开发商可否提供当年单独投资停车场的购地发票。业委会和代理律师还可以查阅在小区竣工验收证书及小区初始备案登记公告中，是否有地产商单独投资购地、兴建地下停车场的条款和地产商单独投资购地建停车场的初始备案登记，也可让开发商提交由政府国土部门颁发的单独投资购地、兴建地下停车场的“停车场产权证明书”。若开发商不能提交以上三种原始证明，那该小区停车场应属小区公共配套归业主共同所有，其建设成本早已分摊入业主购房款当中。

    对于《物权法》颁布实施以前，有业主因担心停车位不足购买停车位使用权，邹家健说，《物权法》颁布之前，开发商在没有停车场产权证的情况下，以“租赁７０年使用权”为名，出售小区停车场的做法是没有法律依据的。已购买车位的业主应意识到，未获国家主管部门颁发产权证的房产物业不受法律保护，可向地产商要求退回购买车位款。

    “征求意见稿” 正在拟定中

    ２００７年５月，深圳市有关部门进行停车位转让问题问卷调查，征求公众对《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》（征求意见稿）的看法，小区停车位可进行买卖的说法不绝于耳，引起了市民的热烈讨论。有的小区因买卖停车位的使用权，业主和开发商还产生了矛盾。

    记者联系了市国土局，了解《转让办法》征求意见稿的进展。市国土局有关人员告诉记者，对于停车位产权和转让，征求意见稿已经表达了市国土局的态度。不过，目前，征求意见稿还未有定夺，国土部门已经将意见稿提交给深圳市法制局，在法制局未作出决定前，市国土局不方便透露征求意见稿的进展消息。

    记者从深圳市法制局经济法规处了解到，当时《物权法》并未出台，考虑到《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》（征求意见稿）与《物权法》可能会出现分歧，法制局将《转让办法》征求意见稿退回给国土部门。《物权法》颁布后，市法制局还未收到国土部门提交的新的征求意见稿。